“房改房”也稱已購公房，是指根據(jù)國家現(xiàn)行房改政策的有關(guān)規(guī)定，單位將原公房通過優(yōu)惠的形式出售給已經(jīng)承租或使用該房屋的職工，職工對其享有部分產(chǎn)權(quán)或者全部產(chǎn)權(quán)的居住用房。下面由上海房產(chǎn)買賣律師給大家詳細(xì)說明這方面的法律知識。

　　“房改房”是我國特定歷史時期的政策福利分房，它具有出售對象的特定性、出售價格的非市場性、享受優(yōu)惠政策的一次性等特殊屬性，與商品房的屬性截然不同，因此，判斷其權(quán)屬既不能簡單依據(jù)出資時間和出資來源，也不能以產(chǎn)權(quán)登記時間，而應(yīng)該從特定歷史時期的背景出發(fā)，充分考慮國家政策制定的初衷，作出符合現(xiàn)實(shí)國情的判斷，既要符合法律條文和政策的雙重要求，又要做到對當(dāng)事人權(quán)利的公平認(rèn)定。

　　如果繼承的房產(chǎn)是在夫妻關(guān)系存續(xù)期間使用工齡購買，則必然為夫妻共同財產(chǎn)，屬于被繼承人的部分則為遺產(chǎn)，可以繼承。如果繼承的房產(chǎn)是在夫妻一方死亡后購買，購買時享受了已死亡配偶的工齡優(yōu)惠，這種情況下，該房產(chǎn)是夫妻一方個人財產(chǎn)還是夫妻雙方共同財產(chǎn)，必須綜合考慮以下因素進(jìn)行認(rèn)定：（1）購房合同簽署時間；（2）購房款是個人財產(chǎn)還是共同財產(chǎn)；（3）工齡優(yōu)惠是政策性補(bǔ)貼還是財產(chǎn)性權(quán)益等等；（4）在享受了已故配偶生前工齡優(yōu)惠政策購買了房屋后，又于再婚期間用再婚期間夫妻共同財產(chǎn)補(bǔ)交了剩余房款，取得了房屋產(chǎn)權(quán)的情況，如何認(rèn)定，再婚的配偶的權(quán)益如何保障。

　　對此法律界曾有兩種截然不同的處理意見。

　　第一種意見是最高院的答復(fù)意見，即已被廢止的[2000]法民字第4號復(fù)函，認(rèn)為購買該房時所享受的已死亡配偶的工齡優(yōu)惠只是屬于一種政策性補(bǔ)貼，而非財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)益，故應(yīng)以購房款是否夫妻雙方的共同積蓄作為夫妻共同財產(chǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)內(nèi)人士稱為“房款來源”判斷標(biāo)準(zhǔn)。

　　第二種意見是建設(shè)部的答復(fù)意見，即建住房市函[1999]005號《關(guān)于唐民悅房改房產(chǎn)權(quán)認(rèn)定問題的復(fù)函》，認(rèn)為只要購買“房改房”時享受了已故配偶的工齡優(yōu)惠就一律作為夫妻共同財產(chǎn)處理。常被法律人士稱為“福利政策”判斷標(biāo)準(zhǔn)。

　　兩種答復(fù)意見截然不同曾一度給“房改房”權(quán)屬認(rèn)定帶來很多困擾和矛盾。然而，2013年4月8日起施行的法釋[2013]7號《最高人民法院關(guān)于廢止部分司法解釋和司法解釋性質(zhì)文件(第十批)的決定》，明文廢止了《最高人民法院關(guān)于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房是否屬夫妻共同財產(chǎn)的函的復(fù)函》([2000]法民字第4號)這部司法解釋性文件，給法律界公證界及房產(chǎn)管理部門等帶來了巨大影響。它將對享受已故配偶工齡優(yōu)惠所購“房改房”的權(quán)屬認(rèn)定依據(jù)，由以簡單的“房款來源”作為判斷標(biāo)準(zhǔn)而被以是否享受“福利政策”的標(biāo)準(zhǔn)所取代，即以是否使用了權(quán)利人一方的包括工齡優(yōu)惠在內(nèi)的各種房改福利優(yōu)惠來做基本的判斷原則。

　　“房改房”是國家根據(jù)職工工齡、職務(wù)、工資、家庭人口等多種因素綜合考慮后在房屋價值計算上給予職工的政策性優(yōu)惠福利，是我國特定歷史時期依靠國家政策保障實(shí)施的產(chǎn)物，它的出現(xiàn)與我國長期實(shí)行低工資制度、住房實(shí)行福利性實(shí)物分配制度密不可分的。

　　這種政策性優(yōu)惠福利相當(dāng)于是對職工的一種工資差額的補(bǔ)償，只是表現(xiàn)形式不同于一般的財產(chǎn)，但仍屬于是財產(chǎn)性權(quán)益。職工生前沒有實(shí)際取得并不能就此否定他對這種財產(chǎn)性權(quán)益的擁有資格。根據(jù)現(xiàn)行房改政策，房改售房并不會因?yàn)橐环剿劳龆苡绊?，在職工去世后，這種財產(chǎn)性權(quán)益常常會通過配偶的購買行為轉(zhuǎn)化為房屋形態(tài)，將工齡優(yōu)惠折扣通過房價表現(xiàn)出來，因此，職工去世后，配偶用其工齡折扣購買房改房，房屋產(chǎn)權(quán)歸屬去世職工與配偶共同所有已成通說，也比較公平。

　　享受了已故配偶生前工齡優(yōu)惠政策，購買了“房改房”的部分產(chǎn)權(quán)后，又于再婚期間補(bǔ)交余款取得了房屋全部產(chǎn)權(quán)的，該“房改房”的產(chǎn)權(quán)應(yīng)該如何認(rèn)定？

　　我們的律師認(rèn)為，因購房人享受了其與已故配偶的工齡優(yōu)惠，最終以成本價購得“房改房”的全部產(chǎn)權(quán)，故房屋屬于購房人與已故配偶的共同財產(chǎn)，其中的一半份額應(yīng)依法分割歸購房人所有，另一半則屬于已故配偶的遺產(chǎn)發(fā)生繼承，而對于再婚期間補(bǔ)差獲取剩余產(chǎn)權(quán)的問題，因剩余產(chǎn)權(quán)的房款仍是建立在二人共同工齡優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，故房改房的購房主體沒有發(fā)生變化，仍是購房人與已故配偶，因此如房款中含有再婚配偶的出資，則其出資視為對購房人的墊資幫扶，應(yīng)按債權(quán)關(guān)系處理，即再婚配偶的出資不能取得“房改房”的產(chǎn)權(quán)。

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