根據(jù)有關(guān)規(guī)定，征用房屋對國有土地的補償，不得少于征用房屋當天決定征用房屋的市場價格。歸根結(jié)底，你的房子的價值不是你的決定，也不是收藏家的決定，必須具備相應(yīng)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)的資格。我相信很多家庭都經(jīng)過了評估過程才拿到了評估報告，但是對于那些評估門你是否做對了呢？今天，普陀律師要教大家了解拆遷評估的門道，防止吃了評估的啞巴虧！

　　一、評估機構(gòu)的確定

　　根據(jù)《國有企業(yè)土地上房屋進行征收管理評估沒有辦法》（以下簡稱《評估辦法》）第四條的規(guī)定，評估研究機構(gòu)發(fā)展的確定有幾點需看懂：

　　1.確定評估機構(gòu)的主體－搬遷住戶

　　在確定房地產(chǎn)估價機構(gòu)的過程中，搬遷戶有權(quán)選擇應(yīng)由哪家房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行估價工作。因此，在實踐中，政府單方面確定評估機構(gòu)不符合程序，切記！

　　2.確定評估機構(gòu)的方法——咨詢與選擇；按多數(shù)原則表決；隨機方式

　　房地產(chǎn)市場價格進行評估管理機構(gòu)可以首先要由拆遷戶在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由房屋征收企業(yè)部門以及組織拆遷戶按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者沒有采取搖號、抽簽等隨機教育方式方法確定。

　　二、評估目的及評估時點

　　1. 評估的目的——為補償或差別待遇提供依據(jù)

　　被征收房屋的補償方式有貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。根據(jù)評估辦法第八條的規(guī)定，評估目的有兩個：一是為確定被征收房屋價值提供拆遷補償依據(jù)；二是為計算被征收房屋價值與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差額提供依據(jù)。

　　2、評估時點——房屋進行征收管理決定企業(yè)公告之日

　　評估工作應(yīng)在房屋征收決定公告后進行，在實際操作層面上，部分征收人員在房屋征收決定公告前進行評估，直到一兩年后才正式公布房屋征收決定。 到了這個時候，房子的價值已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，對搬遷的住戶來說是非常不公平的，所以評估過程既不合規(guī)也不合理。

　　三、評估因素

　　被征收房屋的價值是最受關(guān)注的問題，那么被征收房屋的價值是什么，房屋價值評估應(yīng)該考慮哪些因素？你需要明白兩件事：

　　1.被征收房屋的價值

　　被征收房屋使用價值是指被征收房屋建筑及其占用范圍內(nèi)的土地資源使用權(quán)在正常市場交易情況下，由熟悉基本情況的交易雙方以公平交易行為方式在評估時點自愿信息進行網(wǎng)絡(luò)交易的金額。

　　2. 房屋價值評估因素

　　同類房地產(chǎn)市場價格是指同類或類似房地產(chǎn)在評估時的平均交易價格，包括被征用房地產(chǎn)的位置、用途、權(quán)利性質(zhì)、等級、新舊水平、規(guī)模和建筑結(jié)構(gòu)等。因此，被征用房屋的價值評估，須考慮影響被征用房屋價值的因素，例如地點、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積、土地占用、土地保有權(quán)等。

　　四、評估結(jié)果和異議處理

　　1.評估研究結(jié)果——分戶評估工作報告

　　評估結(jié)果應(yīng)反映在評估機構(gòu)提供的總體評估報告和住戶評估報告中，房屋征收部門應(yīng)將住戶評估報告移交拆遷戶。 整體評估報告和單項評估報告應(yīng)由主管房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)評估師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)公章，不得加蓋公章。

　　2. 處理對評價結(jié)果的異議——審查和評價

　　拆遷戶對分戶評估研究結(jié)果有異議的，有以下幾種主要途徑我們可以走：

　　（1）應(yīng)當自被征收房屋分戶評估工作報告送達之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)市場價格風險評估研究機構(gòu)發(fā)展提出書面申請并指出社會問題，申請復(fù)核評估。

　　（2）對審查結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當自收到審查結(jié)果之日起10日內(nèi)，向房屋被征收的評估專家委員會申請評估。

　　（3）鑒定意見發(fā)布后，拆遷戶對拆遷補償金仍有異議的，應(yīng)當依法復(fù)議或者提起訴訟。

　　國有土地上房屋征收評估是必經(jīng)程序，但集體土地上的法律并沒有明確規(guī)定必須評估。即便如此，只要經(jīng)過評估，就必須合法合理。以上考核門道大家一定要掌握。遇到不合規(guī)、評估不合理的情況，一定要及時咨詢普陀律師。不要被套牢，及時維權(quán)！